Erbbauzins & Erbbaurecht – Das müssen sie wissen

Der Erbbauzins wird gezahlt, wenn ein Bauwerk auf einem oder unter einer Oberfläche eines fremden Grundstückes errichtet wurde. Das ist das sogenannte Erbbaurecht und wird in den meisten Fällen unter sozialen Gesichtspunkten von Kirchen gewährt.
Das Erbbaurecht wird in der Regel für 60 bis 99 Jahre vereinbart, somit muss der Erbbauzins auch über die gesamte Laufzeit im Vorfeld geregelt sein. Ein veränderbarer Erbbauzins ist nur dann möglich, wenn es dinglich im Grundbuch mit einer Vormerkung geregelt ist. Der Erbbauzins ist im Erbbaurechtsgesetz geregelt.

Läuft ein Erbbaurechtsvertrag aus Zeitgründen ab, kann er jederzeit erneuert werden. Sollte der Vertrag auslaufen, erhält der Erbbaurechtsnehmer auf die privat genutzten Bauwerke eine Entschädigung.

Derjenige, der den Erbbauzins zu zahlen hat, muss 3 % bis 5 % des Grundstückwertes jährlich als Erbbauzins leisten. Dieser kann monatlich als Miete, Pacht oder Leasingrate betrachtet werden.

Beispiel: Beläuft sich der Grundstückspreis auf 200.000 Euro und der Erbbauzins auf 4 % hat der Erbbaurechtsnehmer 8.000 Euro im Jahr bzw. 667 Euro an den Erbbaurechtsgeber als Erbbauzins zu zahlen.

Der Erbbauzins richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex und kann nicht frei entschieden werden. Der Zins kann erst ab dem 3. Jahr verändert werden, wenn sich der Verbraucherpreisindex auch ändert! Die Wertsteigerungen des Grundstücks bleiben unberücksichtigt.

Berechnung der Veränderung des Erbbauzinses

Alter Erbbauzins x Verbraucherpreisindex zum Erhöhungszeitpunkt: Index zum Zeitpunkt der letzten Anpassung = neuer Erbbauzins
Beispiel: Es wurde im Jahr 2013 ein Erbbaurechtsvertrag über ein Haus geschlossen. Der monatliche zu leistende Erbbauzins beträgt 500 Euro. Im Januar 2013 lag der Verbraucherpreisindex bei 104,5 (Quelle: Statistisches Bundesamt). Im Jahr 2016 steigt der Verbraucherpreisindex auf 106,1. Es findet eine Erbbauzinsanpassung statt.

Berechnung: 500*106,1/104,5 = 507,66

Steuerlich ist der Erbbauzins wie bei einem normal Immobilienkauf zu betrachten. Alles Steuervergünstigungen, Fördermittel und Abschreibungen können berücksichtigt werden.