FAQ – Häufig gestellte Fragen

Beim Pflegemarkt handelt es sich um den tatsächlich letzten konjunkturabhängigen Wachstumsmarkt. Die Deutschen werden immer älter – in weiterer Folge werden sie auch pflegebedürftiger. Beobachtet man den demographischen Wandel, so werden in den nächsten Jahren noch mehr Menschen einen Pflegeplatz benötigen. Somit ist es nicht überraschend, dass immer mehr Investoren ihr Geld in Pflegeimmobilien investieren; am Ende stehen die Chancen gut, dass sich eine sichere und auch ertragsstarke Kapitalanlage ergibt.

Bevor Bauprojekte dieser Art geplant und gestartet werden, durchlaufen sie mehrere Stadien der Begutachtung. Gerade im Fall einer Pflegeimmobilie wird vorab der Bedarf an Pflegeplätzen aufwendig geprüft und nur gebaut, wenn dieser gegeben ist.

Bauträger und Investoren planen gemeinhin genügend Zeit ein, um nicht in Verzug zu geraten. Von den meisten Projekt- und Bauträgern wird ein fester Zeitpunkt garantiert, ab dem die Miete gezahlt wird.

Neubauten und jüngere Bestandsimmobilien bieten wir zu aktuellen Energiestandards an. Diese richten sich nach der Heimmindestbauverordnung, die bauliche Mängel an Pflegeimmobilien sehr unwahrscheinlich macht. Außerdem gelten die Standards KfW55 und KfW 40, die auf dem neuesten Stand der Technik sind und besondere Energieeffizienz gewährleisten.
Außerdem können Sie Sich vom Zustand und der Qualität Ihrer Pflegeimmobilie jederzeit selbst überzeugen.

Es fällt einerseits die Grunderwerbssteuer an, die Sache des Bundeslandes ist und zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises beträgt.
Außerdem sind 1,5%-2% des Kaufpreises als Notar- und Grundbuchkosten einzuplanen.
Maklercourtage entsteht Ihnen bei uns keine.

Der Mietausfall für eine Pflegeimmobilie liegt laut RWI Studie von 2009 bei 1%, ist also ein seltenes Phänomen. Pflegeheime und –immobilien sind in der Regel komplett belegt (es herrscht Pflegeplatzmangel), das heisst die Liquidität ist durch die steten Leistungen der Heimbewohner gewährleistet.

Die Kosten variieren zwischen 15€ und 30€, allerdings sollten bei 30€ monatlichen Kosten auch eine jährliche Objektbegehung, sowie regelmäßige Bilanzen gegeben sein. Die Instandhaltungskosten legt eine Eigentümerversammlung fest, diese belaufen sich auf 100€-200€.

Im Mietvertrag wird geregelt, dass der Betreiber für die Instandhaltung verantwortlich ist. Eigentümergemeinschaftsverwalter kümmern sich um die Instandhaltung, führen Dokumentationen von Begehungen und sorgen dafür, dass die Objekte in einem einwandfreien Zustand bleiben.

Sie wird von jedem Investor für sein Pflegeimmobilien-Objekt vom Betreiber erhoben, vergleichbar mit dem Hausgeld für Eigentumswohnungen. Sie ist ein monatlicher Fixbetrag, beispielsweise in Höhe von 3 Euro je m² Wohnfläche. Davon werden laufende Instandhaltungen, Reparaturen und dergleichen bezahlt. Eine Alternative dazu ist die Regelung anhand der Dach-Fach-Klausel. Der Anleger sollte vor Vertragsunterzeichnung wissen, wie die Handhabung für sein Objekt sein wird. Eins wie das andere kann vorteilhaft sein oder Schwachpunkte haben.

Das Pflegeimmobilien-Objekt wird vollausgestattet verkauft. Im Kaufvertrag wird der Inventaranteil sowohl als Mobiliar & Hausrat als auch in Euro & Cent ausgewiesen. Damit wird der Investor zum Inventareigentümer. Er kann den Kaufpreis für das Immobilieninventar in den ersten zehn Jahren separat steuerlich geltend machen. Darüber hinaus ist dieser Anteil von der Grunderwerbssteuer befreit.

Der Betreiber ist nicht nur für die Vermietung verantwortlich; der Betreiber sorgt sich auch um die Abrechnung der Betriebskosten. Des Weiteren ist der Betreiber für die Instandhaltung des Inventars und auch der Innenausstattung zuständig. Als Eigentümer und Investoren haben Sie keinerlei Kontakt mit den Mietern.

Die Mieteinnahme für Ihre Pflegeimmobilie ist deshalb gesichert, weil sie unabhängig von der Belegung durch den Betreiber geleistet wird, der die Gesamtimmobilie gepachtet hat oder betreibt.

Sollte ein Heimbewohner selbst in finanzielle Schwierigkeiten geraten, so sind zunächst seine Verwandten für diese Ausfälle haftbar zu machen.
Nach §72 SGB XI ist allerdings auch dann die Zahlung gesichert, wenn die Angehörigen nicht für die Kosten aufkommen können, denn dann springt die Pflege- oder zuletzt die Sozialkasse für die Begleichung ein.

Höchstwahrscheinlich wird ein Heimplatz oder jede andere Pflegeimmobilie stets belegt sein, so dass ein plötzlicher Eigenbedarf schwer umzusetzen sein wird.
Allerdings besteht die Möglichkeit, ein Vorbelegungsrecht vertraglich abzusichern, damit sie im Eintrittsfall selbst ihre Pflegeimmobilie beziehen können.

Ja. Geteilte Immobilien weisen, so das Wohnungseigentumsgesetz, immer zwei Teile auf: So gibt es das Gemeinschaftseigentum (Flure, Treppenhäuser, Gemeinschaftsräume) und das Sondereigentum (Ihr persönliches Pflegeappartement). Sie müssen daher auch eine anteilige Mietvorschreibung für das Gemeinschaftseigentum bezahlen.

Der Kauf einer Pflegeimmobilie eignet sich durch historisch niedrige Zinsen auch, wenn das Eigenkapital gering ist. Bei einer 110 % Finanzierung in 26 Jahren Laufzeit ergibt sich eine 5 % p.a. Rendite. Der Kauf einer Pflegeimmobilie taugt somit sehr zur Altersvorsorge.

Bruttomietrendite ist das Verhältnis von Kaufpreis zur Kaltmiete. Dementsprechend ist die Nettomietrendite die, in der die Kaufnebenkosten beim Kaufpreis miteinbezogen werden und diese den Kosten Kaltmiete plus Verwaltung und Instandhaltung gegenüber gestellt wird.

In dem Mietvertrag wird üblicherweise unterschieden in Kaltmiete je m² Wohnraum sowie in die zusätzlichen Neben- beziehungsweise Betriebskosten. Die Summe daraus ist die Warmmiete inklusive Wasserverbrauch. Hinzukommen noch die Energiekosten mit Strom und Heizung. Die werden abhängig vom einzelnen Pflegeimmobilien-Objekt entweder der Warmmiete hinzu-, oder über eigene Verbrauchszähler für jede Wohneinheit separat abgerechnet.

Das Gebäude kann in 50 Jahren zu je 2% pro Jahr abgeschrieben werden. 15 Jahre lang ist es möglich, ca. 6,6% für Inventar und Außenanlagen abzuschreiben.
Wie bei anderen Immobilien fällt nach Ablauf der 10 jährigen Spekulationsfrist die Steuer auf erzielte Gewinne weg.

Bankmitarbeiter haben immer wieder Schwierigkeiten, wenn sie die Immobilie bewerten und danach einen Finanzierungsantrag bearbeiten sollen. Die Gründe sind unterschiedlich. In vielen Fällen hat die Bank natürlich eigene Immobilien, die sie verkaufen möchte; dass Ihnen dann womöglich vom Kauf der Pflegeimmobilie abgeraten wird, ist keine Überraschung. Mitunter kann es auch vorkommen, dass Ihr Bankbetreuer auch nicht das Prinzip nach dem WEG-Gesetz kennt. Die Immobilie kann aber auch derart weit weg von Ihrer Hausbank sein, dass eine gewöhnliche Vor-Ort-Besichtigung nicht möglich ist. Befindet sich Ihre Hausbank in der Nähe der Immobilie und sind die Mitarbeiter mit dem Konzept vertraut, so können Pflegeappartements problemlos finanziert werden. Es gibt heute keine andere Immobilienklasse, die derart sichere Mieterträge mit sich bringt. Zudem weisen Pflegeimmobilien auch eine langfristige Wertstabilität auf. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf, wenn Sie sich für eine Finanzierung interessieren!

Der Zweitmarkt für Pflegeimmobilien bedeutet, dass dort private Wohnungen aus erster Hand in zweite Hand verkauft werden. Dieser Zweitmarkt läuft Dank des demografischen Wandels in Deutschland sehr positiv. Pflegeplätze sind rar und werden auch in näherer Zukunft nicht ausreichend vorhanden sein, so dass die Nachfrage grundsätzlich über dem Angebot liegt.
Dadurch gelangen Pflegeimmobilien selten auf einen öffentlichen Markt oder müssen über Makler vertrieben werden, sondern werden in den meisten Fällen direkt vom Mieter gekauft.

Viele Betreiber möchten sich nicht dauerhaft mit dem Eigenkapital binden. Schlussendlich gilt der Erwerb einer Pflegeimmobilie als gewerbliche Finanzierung. Das heißt, der Betreiber muss rund 35 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital zur Verfügung stellen. Das wären – schätzungsweise – 5 Millionen Euro. Hinzu kommen noch 10 Prozent Erwerbsnebenkosten und ein Zinssatz von rund 7 Prozent. Für die Betreiber ist es daher wirtschaftlich sinnvoller, wenn die Einrichtung gepachtet und die Miete an den jeweiligen Eigentümer des Appartements weitergegeben wird.

Keineswegs jeder Kapitalanleger oder Käufer einer Pflegeimmobilie ist ein ausgewiesener Immobilienfachmann. Dennoch, oder gerade deswegen muss er sich notgedrungen mit Formulierungen sowie mit Fachausdrücken vertraut machen, die ihm bisher fremd gewesen sind. Die FAQ gibt zu dem Thema ebenso kurze wie präzise Antworten. Das englische Frequently Asked Questions, abgekürzt FAQ heißt zu Deutsch häufig oder meist gestellte Fragen. In diesem Fall sind es anderthalb Dutzend alphabetisch geordnete Begriffe rund um die Pflege & Pflegeimmobilie.

AfA ist eine prozentuale Wertminderung der Immobilie als Anlagevermögen, die der Investor bei seiner Jahressteuererklärung geltend macht. Die AfA verringert die Höhe des zu versteuernden Jahreseinkommens und in der Folge davon auch die tatsächliche Steuerlast. Grundlage für die AfA-Berechnung sind Höhe der Anschaffungskosten einerseits sowie übliche Nutzungsdauer andererseits.

Im Gegensatz zu einem Pflegeimmobilien-Betreiber besteht beim betreuten Wohnen ein direktes Rechtsverhältnis zwischen dem Vermieter als Investor und dem Mieter als Wohnungsnutzer. Das gilt sowohl für den Mietvertrag aus auch für alle anderen gegenseitigen Rechte und Pflichten, bis hin zur Abrechnung der Nebenkosten nach der Betriebskostenverordnung BetrKV.

Üblich bis hin zu gängiger Praxis ist sie heutzutage bei einer gewerblichen Vermietung, kaum jedoch bei der Vermietung von Wohnraum. Ausgedrückt wird damit, dass der Mieter die gemietete Wohnung auf seine eigenen Kosten erhalten muss, und zwar mit allen Reparaturen an Dach und Fach. In der heutigen Zeit ist das nach Gesetzgebung und geltender aber Rechtsprechung kaum durchsetz- bzw. anwendbar.

Bei einem Pflegeimmobilien-Investment ist die unmittelbare Eigennutzung gesetzlich nicht möglich. Grund dafür ist die Zulassung des Pflegeheimbetreibers nach dem SGB, dem Sozialgesetzbuch bei den Pflegekassen, um Pflegeleistungen abrechnen zu können. Hat der Heimbetreiber mehrere Standorte, dann wird der Pflegeimmobilien-Investor überall außer in seiner eigenen Immobilie bei einer Heimbelegung bevorzugt berücksichtigt.

Naturgemäß richtet sich der Kaufpreis nach Kriterien wir Immobiliengröße mit Nutz- und mit Wohnraum, wie Alter, Lage, Ausstattung und dergleichen mehr. Für das Einraum-Apartment mit Koch- und Sanitärbereich bis zur Größe von etwa 40 bis 45 m² muss mit einem durchschnittlichen Kaufpreis ab 110.000 aufwärts bis 140.000 Euro gerechnet werden. Mehr Zimmer mit mehr Grundfläche kosten entsprechend mehr, kleinere Apartments bis zu einer bestimmten Mindestgröße dementsprechend weniger.

Jeder Grundstücks- und Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet, und anschließend muss der Eigentumsübergang in das Grundbuch eingetragen werden. Beides erledigt der Notar; entweder einer gemeinsam für Verkäufer und Investor, oder der jeweils eigene Notar des Vertrauens. Beide Seiten müssen persönlich beim Notar erscheinen und in seinem Beisein den Kaufvertrag unterschreiben.

Dieser Begriff ist die Fortschreibung von schlüsselfertig. Schlüsselfertig ist der gängige Begriff, das neue Zuhause aufzuschließen und einziehen zu können. Löffelfertig ist dahingehend einen Schritt weiter, dass in den komplett eingerichteten vier Wänden auch sofort gewohnt und gelebt werden kann. Bildlich gesprochen kann direkt die erste Mahlzeit gelöffelt werden.