Die 7 Fehler beim Kauf einer Pflegeimmobilie, die Sie mit uns kompetent vermeiden können

Liebe Interessenten!

Zu Zeiten des starken Marktes tun Sie gut daran, sich über Pflegeimmobilien zu informieren.

Der Pflegeimmobilienmarkt in Deutschland boomt. Und das nicht auf Grund einer künstlich erzeugten Blase, sondern weil die Deutschen immer älter werden, auf mehr Raum und Platz für Pflege und Umsorgung im Alter angewiesen sind, der Markt diese stetig steigende Nachfrage aber derzeit – und auf absehbare Zeit – nicht oder nur schleppend zur Zufriedenheit erfüllen kann.

Bereits stattfindende Sanierungen und geplante Neubauten kommen den benötigten Kapazitäten an Pflegeimmobilien, Wohnungen für ältere Menschen, Senioren- und Pflegeheimen kaum nach und das wird sich so schnell auch nicht ändern. Daraus ergibt sich eine Sicherheit aus der Investition in eine Pflegeimmobilie, die ihres Gleichen sucht.

Neben der Investitionssicherheit und der sich daraus ergebenden Rendite handelt es sich bei Pflegeimmobilien aber auch um eine Investition, die wenig Aufwand für Sie als Eigentümer bedeutet, was gerade bei der eigenen Altersvorsorge ein unschlagbarer Vorteil sein kann.

Natürlich erfordert aber auch diese sehr solide Form der Anlage einiges an Informationen und Recherche, bei der man sich als Laie schnell fehlinformieren oder überfordert sein kann. Nicht zu vergessen ist außerdem, dass der Kauf einer Immobilie immer eine langfristige Investition ist und gut durchdacht sein will.

Mit dieser Broschüre möchten wir Sie auf ihren ersten Schritten zur Pflegeimmobilie geleiten und Ihnen die häufigsten Fehler, die dabei passieren können, ersparen. Wir verhelfen Ihnen zur sicheren Entscheidung für eine stabile Kapitalanlage und nachhaltige Altersvorsorge.

Als Fachleute und Experten auf dem Gebiet der Pflegeimmobilien freuen wir uns, Sie begleiten zu dürfen. Beginnend bei der Auswahl der richtigen Immobilie oder dem passenden Projekt, über die wichtigsten und verlässlichen Angaben zu Bauherren oder Betreibern, bis hin zu Lage, Aufwandsbestimmung und Kalkulation sind Sie bei uns in besten Händen.

Ihr

Alexander Sobczak

Geschäftsführender Gesellschafter

FEHLER 1

DEN UNTERSCHIED ZWISCHEN DEN INVESTITIONSFORMEN PFLEGEIMMOBILIE UND BETREUTEM WOHNEN NICHT ZU KENNEN

Gerade wenn man sich selbstständig zu Pflegeimmobilien informiert, kann es schnell passieren, dass man im Wust der Bezeichnungen verschiedene Wohnformen verwechselt, zumal sie in diversen Zusammenhängen bedeutungsgleich verwendet werden.

Allerdings wäre der Fehler hier fatal, denn die unterschiedlichen Bezeichnungen ziehen auch gänzlich unterschiedliche Konsequenzen nach sich.

Als Pflegeimmobilien bezeichnete Sozialimmobilien gelten laut dem elften Sozialgesetzbuch (SGB XI) als förderungswürdig.

Diese Förderungswürdigkeit ist dann entscheidend, wenn einer der zukünftigen Bewohner seine Miete nicht mehr leisten kann. Denn im Falle der Uneinbringbarkeit durch den Bewohner und auch durch seine Angehörigen springt der Staat ein und zahlt die Miete an den Betreiber weiter, der diese ungehindert an Sie weiterzahlt.

Dahingegen nicht förderungswürdig ist das Betreute Wohnen. Bei Ausfällen der Miete in dieser Wohnform verhält es sich wie bei klassischen Eigentumswohnungen, das Mietausfallrisiko bleibt am Vermieter/ Eigentümer hängen.

Dieses Mietausfallsrisiko lässt sich bei Betreutem Wohnen nur dann minimieren, wenn die Wohneinheiten im gleichen Gebäude wie Pflegeimmobilien liegen und Sie mit dem Betreiber des Objektes einen langjährigen Pachtvertrag schließen.

FEHLER 2

LAGE, LAGE, LAGE – DIE FALSCHEN STANDORTKRITERIEN

Eine Pflegeimmobilie kann nicht nach den gleichen Maßgaben ausgewählt werden, wie eine klassische Immobilie, z.B. eine Eigentumswohnung.

Für die Auswahl einer zu vermietenden Eigentumswohnung ist nicht nur die Region/ Stadt entscheidend, in der sie gekauft werden soll, sondern natürlich auch der Stadtteil, in dem sie gelegen ist, bzw. die direkte Umgebung des Hauses. Zusätzlich muss die Etage beachtet werden, auf der sie sich befindet.

Die Bewertung der Lage nach Region (ländlich oder urban), direkter Umgebung (Beliebtheit des Viertels/ der Gegend) und Etage erschließt sich aus den vom Eigentümer zukünftig gewünschten Mietern.

Nun ist zwar eine Pflegeimmobilie in vielen Fällen auch eine zu vermietende Wohneinheit oder Wohnung, aber ihr Wert hängt nicht von Gentrifizierung des Stadtteils, vorhandenen Arbeitgebern, Unterhaltungswert oder anderen Kriterien ab, die zahlungskräftige Mieter anziehen sollen.

Auch die Etage ist für eine Pflegeimmobilie sehr viel weniger wichtig, da sie sich in den allermeisten Fällen ohnehin in einer Pflegeeinrichtung befindet und gerade die Kriterien, die eine Mietwohnung für Mieter attraktiver macht (Ausrichtung d. Balkons/ Blick/ Erreichbarkeit ohne Aufzug), für Pflegebedürftige oder betreute Senioren unerheblich sind.

Für eine zu vermietende Pflegeimmobilie ist vielmehr der regionale Bedarf nach Pflegeplätzen und seniorengerechtem Wohnen entscheidend. Das nivelliert Unterschiede zwischen urbanem und ländlichem Raum, denn älter werden und gepflegt werden müssen Menschen überall, es wird nur bewertet, wo der Bedarf schon oder zumindest in naher Zukunft gedeckt werden kann.

Bei der Auswahl der besten Lage der Pflegeimmobilie ist außerdem viel wichtiger, dass sie von guter Nahversorgung umgeben ist und Pflege infrastrukturell zufriedenstellend zu leisten ist.
Bewohner von Pflegeimmobilien haben selbstverständlich auch noch Wünsche und zu berücksichtigende Bedürfnisse, diese ordnen sich jedoch in vielen Fällen dem körperlichen und allgemeinen Befinden der Bewohner unter. So wird ein Mensch, der bettlägrig ist und/ oder intensiver Pflege bedarf, eher ebenerdig untergebracht, wo er schnell und gut zu erreichen ist, als ein noch eher eigenständiger Mensch, der zur Aufrechterhaltung seiner Lebensqualität noch längere Spaziergänge leisten kann.

Es ist für das Pflegepersonal oft einfacher, Menschen mit ähnlichem Pflegegrad oder ähnlich zu versorgenden Einschränkungen zu gruppieren und sie in Pflegeeinrichtungen nicht wahllos oder nach den Wünschen der Pflegebedürftigen unterzubringen.

 Die Lage der Pflegeimmobilie im Haus ist also selten frei zu wählen, sondern wird von Verfügbarkeit und medizinischer oder pflegerischer Notwendigkeit bestimmt.

Bei der Gewichtung der Lage einer Pflegeimmobilie darf zu guter Letzt ein wichtiger Vorteil nicht aus den Augen geraten:

Durch den geringen Aufwand für den Eigentümer einer Pflegeimmobilie ist bei der Auswahl des passenden Objektes die örtliche Nähe zum Eigentümer nahezu unerheblich.
Der Betreiber ihrer Pflegeimmobilie kümmert sich um alle Angelegenheiten, auch ihre Miete erhalten Sie selbst bei Leerstand Ihres Objektes.

Selbst die Aufgabe der Eigentümerversammlung können Sie über eine Vollmacht von jemand anderem wahrnehmen lassen.

Der einzige Grund, der für eine örtliche Nähe von Eigentümer zu Objekt spräche, wäre eine eventuelle Inanspruchnahme des eigenen Objektes im Alter, aber dafür gelten Regeln, die diesen Grund doch wieder unwichtig erscheinen lassen.
Sollten Sie Ihr eigenes Objekt im Alter in Anspruch nehmen wollen, müssen auch Sie die Verfügbarkeit/ Belegbarkeit berücksichtigen und es stellt sich die Frage, ob das von Ihnen erworbene Objekt dann überhaupt ihren Ansprüchen oder Bedürfnissen gerecht werden kann, bzw. ob sie im fortgeschrittenen Alter selbst noch ortsansässig sind.

Die Ausrichtung auf örtliche Nähe zum Objekt würde Ihre Wahl unnötig einschränken. Weder kann fest vorherbestimmt werden, wann ein für Sie passendes Objekt in unmittelbarer Umgebung umgesetzt und fertig gestellt wird, noch weiß man im Voraus, ob dann Betreiber und Rendite zusammenpassen.

Über ein „erweitertes Vorbelegungsrecht“, das viele Betreiber von Pflegeheimen anbieten, können Sie Sich aber in ein bestimmtes Heim des ausgewählten Betreibers einkaufen und dieses Vorbelegungsrecht dann dort einfordern.

FEHLER 3

NACHLÄSSIGE ÜBERPRÜFUNG EINES BAUTRÄGERS / PROJEKTINITIATORS BEI NEUBAUTEN

Nachdem die Wahl örtlich – nun natürlich unter Vermeidung des 1. & 2. Fehlers – getroffen ist, passiert es schnell, dass man sich von schillernden Versprechen blenden lässt und an einen Bauträger gerät, der nicht vom Fach ist, bzw. nicht genug Kompetenzen für den Sozial- oder Pflegeimmobilienbau besitzt.

Für den Bau von Pflegeimmobilien sind andere Erfahrungen und Expertisen nötig, als für den Bau von anderen Immobilien. Das beginnt bei der genauen Kenntnis aller DIN-Vorschriften zu behindertem und altersgerechtem Wohnen, setzt sich über das wirtschaftliche Standing des Bauträgers fort und reicht bis zur Kenntnis sachgerechter Zusammenarbeit mit Ämtern und Behörden, sowie der Einhaltung diverser Vorschriften und Vorgaben.

Bauträger, die sich mit Pflegeimmobilien nicht genügend auskennen, geraten durch die fehlende Sachkompetenz schnell in Verzug, der einem finanziell eventuell schon angeschlagenen Bauträger in Folge zum Verhängnis werden kann. Es fallen dann nicht nur gegenüber dem Betreiber der Immobilie hohe Strafzahlungen an, es kann sogar um den Abbruch der Bautätigkeiten gehen.

Es ist also unabdingbar, den Bauträger oder Initiator einer Neubau-Pflegeimmobilie genau zu prüfen, die Finanzierung zu durchleuchten und zu wissen, welcher Art diese ist. Verlässliche Projektleiter und Bauträger finanzieren ihre Vorhaben vollständig durch und sind nicht von Quoten bei der Bank abhängig, die einen voreiligen Abverkauf erster Wohneinheiten erfordern würden.

FEHLER 4

BLINDES VERTRAUEN IN DEN BETREIBER

Beim Kauf einer Pflegeimmobilie ist zu beachten, dass es sich dabei um eine Betreiberimmobilie handelt. Das bedeutet, der Betreiber einer Pflegeimmobilie ist Ihr Mieter.

Ihr Mieter vergibt die Pflegeimmobilie dann an Pflegebedürftige und kümmert sich um die gesamte Verwaltung und Erbringung der Miete.
Wie bei der Erklärung zur Begrifflichkeit (Fehler 1) schon beschrieben, erhalten Sie die Miete vom Betreiber immer, selbst wenn Ihr Objekt leer steht und auch, wenn der Pflege- bedürftige die Miete schuldig bleibt, da der Betreiber diese gegebenenfalls staatlich refinanziert bekommt.

Da Ihr direkter Mieter also der Betreiber ist, erklärt sich die höchste Priorität der Überprüfung desselben.
Der Betreiber sollte solvent sein und ökonomisch stabil arbeiten. Mehrere Objekte in einer Region weisen im Normalfall auf eine solche Stabilität hin oder steigern diese maßgeblich. Das Risiko von Zahlungsverzug oder Ausfall ist dann erheblich minimiert und auch möglicherweise auftretende Personalengpässe können dann besser kompensiert werden.

FEHLER 5

DER RENDITE DIE HÖCHSTE WICHTIGKEIT EINRÄUMEN

Bei einer langjährigen und finanziell intensiven Investition wie dem Kauf einer Immobilie, ist es absolut nachvollziehbar, das Augenmerk zunächst auf die zu erzielende Rendite zu richten.

Allerdings ist das im Bezug auf eine Pflegeimmobilie nicht anzuraten, denn es greift eindeutig zu kurz.

Beim Bau einer Pflegeimmobilie entstehen in ganz Deutschland in etwa die gleichen Kosten. Günstiger kann eine Immobilie in diesem Bereich vornehmlich durch die Preise für Grundstücke werden.
Bauland ist in ländlichen Gegenden zumeist günstiger, was einen günstigeren Kaufpreis und höhere Renditen zur Folge haben müsste.

Allerdings richtet sich der Bau einer Pflegeimmobilie – wie schon unter Fehler 2 beschrieben- eher nicht nach urbanem oder ruralem Ballungsraum, sondern nach der Nachfrage an Pflegeplätzen.

Diese entstehen auch im ländlichen Raum, allerdings müssen einem Bau von Pflegeimmobilien dort intensive Bedarfsanalysen vorausgehen, die nicht nur Bevölkerungszahl und Bedarfsfälle berücksichtigen, sondern auch die Altersstruktur der ansässigen Bevölkerung. Hier werden vor allem Menschen ab 50 Jahren („best ager“ 50+) beachtet, da davon ausgegangen wird, dass diese einerseits auf Grund ihrer Verwurzelung weniger interregionale Umzüge vornehmen, andererseits damit anzunehmende Zahlen entstehen, wieviele Pflegeplätze zukünftig notwendig werden.

Mit einberechnet werden bei diesen Bedarfsanalysen natürlich auch die bereits bestehenden Pflegeplätze in Heimen und Wohnanlagen.

Ist eine Gegend nicht nur ländlich geprägt und hat damit weniger Einwohner, sondern ist sie zusätzlich strukturschwach, muss ein Bauträger oder Betreiber immer auch einkalkulieren, dass weniger Pflegepersonal zur Verfügung stehen kann, was zur Folge hat, dass die Belegung eines Heimes nicht vollständig ausgeschöpft werden kann.

Zur Bedarfsgerechtigkeit und Personallage kommen noch andere Aspekte, die es zu berücksichtigen gilt.
Ein Pflegeheim muss infrastrukturell gut erreichbar sein, sowohl für Angestellte, als auch für die Bewohner und ihre Besucher. Trotzdem sollte diese Erreichbarkeit nicht mit hoher Lärmbelastung (Autobahnlärm) oder starken Umweltproblemen (Flugplatz/ Industrie) einhergehen. Wünschenswert ist immer, dass die Anwohner und ihre Besucher nicht nur Nahversorger vorfinden, sondern auch sozialen Aktivitäten nachgehen und / oder Hobbys ausüben können, sowie Aufenthalte in der Natur ohne viel Aufwand möglich sind.

Beim Blick auf die Rendite sollten all diese Informationen berücksichtigt werden. Denn so rosig eine Rendite auf den ersten Blick scheinen mag, ohne genaue Hintergrundrecherchen zu oben stehenden Faktoren, kann das schnell zu Einbußen durch fehlende Vollbelegung und in weiterer Folge zu Betreiberwechsel/ -pleiten führen.

Es lohnt sich, bestehende Objekte mit guter Rendite Neubauprojekten gegenüber zu stellen, weil letztere oft energieeffizienten Ansprüchen genügen und damit von der KfW-Bank förderbar sind.

FEHLER 6

FEHLFINANZIERUNG DURCH INFORMATIONSMANGEL

Für die meisten Menschen, die ihr wohl verdientes Geld investieren wollen, ist es selbstverständlich mit diesem Anliegen zunächst zur eigenen Bank zu gehen.

Nun sind leider nicht alle Banken gleichermaßen kompetent in allen Geschäftsbereichen. Von der oben erwähnten KfW-Bank (Kreditanstalt zum Wiederaufbau – derzeit mit Werbung im Fernsehen zu beobachten, in der speziell die Förderung innovativer Projekte beworben wird) zum Beispiel wissen die Wenigsten, obwohl sich durch diese unter gewissen Voraussetzungen sehr gut Projekte finanzieren lassen würden.

Viele Banken, die private Hauskäufe finanzieren, sehen keine Möglichkeit, Pflegeimmobilien mitzutragen. Das liegt zum einen daran, dass Banken am Investitionsumfang verdienen – je höher die Investition, umso höher der Gewinn der Bank-, zum anderen haben viele Banken interne Vorgaben und Richtlinien, Projekte unter einer gewissen Größe gar nicht mehr vorzufinanzieren. Gerade wenn Sie Sich denken, dass Sie von der Bank dank guter Finanzlage nur einen geringen Zuschuss benötigen würden, wird es für viele Banken uninteressant, diese zu unterstützen.

Daraus folgt dann oft ein nicht zufriedenstellendes Gespräch, in dem der Bankberater seinen internen Vorgaben gemäß vom Kauf einer Pflegeimmobilie abrät oder dieses Vorhaben im Ganzen abwertet.

Es ist also ungemein wichtig, dass Sie Sich einen Finanzberater suchen, der unabhängig von Banken in ihrem Interesse das beste Angebot für Sie eruiert.
Dieser ist oft freier und besser informiert, als fest angestellte Banker, die vornehmlich das eigene Portfolio vertreiben wollen.

Ein guter Finanzberater kennt auch Angebote z.B. der oben erwähnten KfW-Bank und anderer Finanzdienstleister und kann wesentlich effektiver agieren. Außerdem stellt er keine unnötigen Schufa-Anfragen und verlangt keine Dokumente, die nicht nötig sind, weiß aber exakt, was sie konkret vorlegen müssen.

FEHLER 7

SICH BEIM PFLEGEIMMOBILIENKAUF DEN KOMPETENTEN BERATER „SPAREN“

Ein Sprichwort besagt: „wer billig kauft, kauft zweimal“ und gerade im Immobilienfall kann das sehr unangenehm werden.

Wenn man sich die Qualifikation und Kompetenz eines Beraters vermeintlich erspart und sich in der Annahme man sei ausreichend informiert selbst um den Kauf einer Immobilie kümmert, kann das – allein im Hinblick auf die bisher aufgezählten Fehler – tatsächlich existenzbedrohliche Folgen haben und das Gegenteil dessen nach sich ziehen, was sie eigentlich vorhatten:

Sich eine Kapitalanlage zu schaffen oder für’s Alter vorzusorgen.

Ein fachkompetenter Berater im Bereich Pflegeimmobilien erklärt Ihnen nicht nur alle wichtigen Begrifflichkeiten und kennt sich mit Bauträgern und Betreibern bereits bestens aus, er kennt auch verschiedene Vertragswerke und ihre Stolperfallen.

Pflegeimmobilien erfordern nicht nur eine spezifische Expertise des Bauträgers und des Betreibers, sondern auch derjenigen, die sie schließlich vermitteln und verkaufen. So ist ein Experte in Pflegeimmobilien nicht nur vorbereitet auf die anfallenden Recherchen und Vorbereitungen zu einem Pflegeimmobilienkauf, er ist außerdem in ein Netzwerk aus Profis eingebunden, die alle Bereiche des Immobilienkaufs beinhalten.

Und zu guter Letzt kostet Sie ein unabhängiger und vor allem qualifizierter Berater für Pflegeimmobilien nichts, denn er bezieht seine Vergütung vom Verkäufer/Projektentwickler und nicht vom Käufer.

Sie sehen, es gibt einiges zu beachten beim Kauf einer Pflegeimmobilie.

In einem kurzen Überblick haben wir Ihnen hier einige der schwerwiegendsten Fehler aufgelistet, die Ihnen beim eigenständigen Kauf einer Pflegeimmobilie unterlaufen könnten.

Zum Glück müssen Sie Sich dieser Herausforderung nicht alleine stellen und haben mit uns einen kompetenten, unabhängigen und qualifizierten Berater zur Seite, der Sie in allen Belangen des Pflegeimmobilienkaufs sachgerecht und solide begleitet.

Wenden Sie Sich bei offenen Fragen oder auch unverbindlichen Informationen gerne an uns, wir sind jederzeit für Sie da.

Mit besten Grüßen, Ihr Team der
Pflegeimmobilien-Kapitalanlagen.de